Виды, условия и общий порядок обследования жилых зданий

Целью проведения натурных обследований является получение достоверных данных о состоянии строительных конструкций и инже­нерных систем и выявление причин, обусловивших данное состоя­ние. По материалам обследования делается вывод об условиях даль­нейшей эксплуатации элементов здания, мероприятиях по обеспече­нию их надежности и долговечности либо замене.

Выявлению подлежат:

• дефекты, связанные с недостатками норм проектирования и проектного решения;
• дефекты изготовления или возведения;
• дефекты монтажа сборных конструкций;
• повреждения от агрессивных воздействий среды;
• механические повреждения от нарушений правил эксплуата­ции;
• повреждения от непредусмотренных проектом статических и динамических воздействий;
• повреждения, вызванные стихийными бедствиями (пожар, взрыв, землетрясение, наводнение и т. д.).

Система технического обследования включает следующие виды контроля технического состояния в зависимости от задач обследова­ния и периода эксплуатации здания (рис. 1.8).

Рис. 1.8. Виды обследования зданий

1. Инструментальный приемочный контроль законченного строи­тельства, капитально отремонтированного или реконструированного здания проводят с целью комплексной проверки соответствия требо­ваниям, предъявляемым нормативно-технической документацией к готовому зданию. Проверяют соответствие выполнения строительно-монтажных работ (СМР) проекту, требованиям стандартов и дру­гих действующих нормативных документов по всем конструктивным элементам и системам инженерного оборудования зданий; устанав­ливают соответствие характеристик температурно-влажностного ре­жима помещений и звукоизоляции ограждающих конструкций сани­тарно-гигиеническим требованиям к жилым зданиям для определе­ния их готовности к заселению. Технический осмотр инженерного оборудования проводят на подключенных к внешним сетям систе­мам, работающих в эксплуатационном режиме.

Приемочный контроль проводят выборочно. Размеры выборки определяют на основе статистического анализа данных о дефектах в зданиях, принимаемых в эксплуатацию. При проведении измерений контрольными нормативами, определяющими качество СМР или ре­монтно-строительных работ, являются максимальные и минималь­ные значения параметров, нижние и верхние пределы их отклонений, а также приемочные и браковочные числа, характеризующие количе­ство дефектных единиц в выборке. Нарушением допуска считается случай, когда измерительное значение параметра превышает уста­новленное верхнее или нижнее предельное отклонение более чем на величину погрешности измерения.

На основе данных выборочного контроля составляют техническое заключение о состоянии здания, принимаемого в эксплуатацию. Мате­риалы инструментального приемочного контроля используют при составлении перечня дефектов и недоделок для предъявления прие­мочной комиссии и при установлении оценки качества СМР или ре- монтно-строительных работ. Они также являются исходными данны­ми для дальнейшей эксплуатации здания.

2. Инструментальный контроль технического состояния строи­тельных конструкций и инженерного оборудования перед текущим ремонтом здания (профилактический контроль) проводят в процессе плановых общих и частичных осмотров; он заключается в техничес­ком обследовании элементов здания, состояние которых существен­но изменяется под воздействием условий эксплуатации. Его целью является выявление неисправностей и причин их появления, уточне­ние объемов работ текущего ремонта, получение общей оценки тех­нического состояния жилых зданий. В необходимых случаях органи­зуют длительное наблюдение за техническим состоянием дефектной конструкции.

3. Техническое обследование зданий для постановки на плановый капитальный ремонт, модернизацию или реконструкцию проводят для определения действительного технического состояния зданий и их элементов, получения количественной оценки фактических пара­метров конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установле­ния состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте.

Чем полнее выполнено техническое обследование, тем выше ка­чество проекта и меньше сроки проектирования. Выполнение капи­тального ремонта и реконструкции здания без проведения техниче­ского обследования не допускается.

Обычно техническое обследование имеет определенное целевое назначение (например, капитальный ремонт без увеличения нагру­зок на здание; капитальный ремонт со сменой перекрытий или увели­чением нагрузок, пристройки к зданию, надстройка здания и т. п.).

Исходными данными для выполнения работ по техническому об­следованию зданий являются: техническое задание заказчика; инвен­таризационные поэтажные планы и технический паспорт на здание; акт последнего общего технического осмотра здания, выполненного представителями эксплуатационной организации; сведения об участ­ке строительства (сейсмичность, наличие карстов и др.); градострои­тельный анализ целесообразности капитального ремонта или рекон­струкции здания с указанием историко-архитектурной ценности здания; геоподоснова, выполненные специализированными организа­циями.

После анализа исходных данных проводят общее обследование и составляют программу детального обследования конструкций. При общем обследовании здания выполняют следующие работы: опреде­ляют конструктивную схему здания, выявляют несущие конструкции по этажам и их расположение; анализируют планировочные решения в соответствии с конструктивной схемой зданий; осматривают и вы­полняют фотофиксацию конструкций; намечают места выработок, вскрытий, зондирования конструкций; изучают особенности близле­жащих участков территории, вертикальной планировки, состояние благоустройства участка, организацию отвода поверхностных вод; устанавливают наличие вблизи здания засыпанных оврагов, термо­карстовых провалов, зон оползней и других геологических явлений; оценивают расположение здания в застройке с точки зрения экологи­ческой обстановки.

Детальное обследование зданий выполняют для уточнения конст­руктивной схемы здания, размеров элементов и деталей, определения фактического технического состояния материалов и конструкций. При этом проводят работы по вскрытию конструкций; испытанию отобранных проб; проверке и оценке деформаций; определению фи­зико-механических характеристик конструкций, материалов, грун­тов и т. п. с использованием приборов, инструментов, оборудования для испытаний; расчету несущей способности конструкций. Для тщательного выявления и использования резервов прочности, имею­щихся в конструкциях, определения путем сохранения существую­щих конструкций отдельные работы детального обследования могут выполняться в процессе ремонта, реновации или реконструкции зда­ния.

В практике перспективного планирования капитального ремонта и реконструкции городской застройки используется принцип сплош­ного технического обследования жилищного фонда. Это позволяет сформулировать общие архитектурно-градостроительные требова­ния к преобразованию старой застройки города, перейти к комплекс­ному методу ремонта (реконструкции), когда ремонтируются или ре­конструируются одновременно здания различного функционального назначения.

4. Техническое обследование жилых зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации проводят для выяв­ления причин их возникновения, оценки технического состояния повреждений смежных конструкций и их элементов. Результаты обследования позволяют определить объем и вид работ по устранению повреждений, а при необходимости разработать рекомендации.

В общем случае весь комплекс работ по оценке технического со­стояния здания включает в себя: изучение технической документа­ции и натурное обследование, состоящее, как правило, из трех эта­пов.

Первый этап — предварительный осмотр объекта для опреде­ления объема и стоимости выполнения работ, необходимости выпол­нения срочных противоаварийных мероприятий.

Второй этап — общее обследование. Выполняется для общей оценки технического состояния строительных конструкций и инже­нерных систем (в основном по внешним признакам), разработки ре­комендаций и технических решений по исправлению дефектов в про­цессе ремонта, реновации и реконструкции и т. п. для выявления не­обходимости выполнения детального инструментального обследова­ния.

Третий этап — детальное обследование. Представляет собой углубленное выборочное инструментальное обследование с выявле­нием расширенной номенклатуры показателей для решения специ­альных вопросов. Детальное обследование выполняют в обязатель­ном порядке при отсутствии рабочих чертежей дефектных конструк­ций или их несоответствии проектным данным, а также если после устранения нарушения правил эксплуатации конструкции дефекты продолжают развиваться, для чего производят: расчеты элементов здания, анализ результатов обследования, экономический анализ с оценкой необходимости и целесообразности прогнозирования срока службы здания и его элементов, разработку необходимых рекоменда­ций и технической документации.

Конкретный состав и объем работ для всех видов обследования могут уточняться организацией, выполняющей эти работы на основе технического задания заказчика, с учетом фактического состояния здания и результатов анализа материалов общего обследования (вто­рой этап). В частности, если ситуация на объект представляется экс­пертам достаточно ясной, третий этап обследования может быть со­вмещен со вторым или вовсе отсутствовать.

Перед выполнением работ по натурному обследованию строи­тельных конструкций необходимо изучить следующую техническую документацию, которая должна храниться на объекте:

• паспорт здания;

• комплект общестроительных чертежей с указанием изменений, внесенных при производстве работ;

• акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточ­ной приемки отдельных ответственных конструкций;

• журналы производства работ, авторского надзора и технадзора заказчика;

•  комплекты рабочих чертежей строительных конструкций с рас­четами и согласованными отступлениями, допущенными при изго­товлении и монтаже;

•  акты проверки качества сварных швов;

• сертификаты, технические паспорта и другие, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей;

• акты антикоррозионной защиты, выполненной при монтаже;

• акты приемки здания в эксплуатацию с указанием недоделок;

• акты устранения недоделок;

• акты приемочных испытаний в процессе эксплуатации;

• технический журнал на эксплуатацию здания;

• журнал осмотров строительных конструкций;

• отчет о ранее выполненных обследованиях;

• документы о текущих, капитальных ремонтах, усилении, рекон­струкции, защите строительных конструкций от коррозии;

• документы, характеризующие фактические технологические нагрузки и воздействия, и их изменения в процессе эксплуатации;

• документы, характеризующие физические параметры среды, в которой эксплуатируются строительные конструкции (состав и кон­центрация газов, влажность, температура, тепло- и пылевыделение и т. д.);

•  материалы изыскательских организаций о гидрогеологической обстановке на пятне застройки и прилегающих территориях.

На основании изучения документации устанавливают: назначе­ние здания; типы и марки обследуемых конструкций и продолжи­тельность их эксплуатации; материалы, используемые при строи­тельстве здания; мероприятия, предусмотренные проектом по защи­те строительных конструкций от коррозии и их соблюдение; проект­ные условия эксплуатации строительных конструкций и данные об их изменении со времени строительства.

Результаты работы по обследованию и анализу его результатов оформляются в виде отчета организации, проводившей обследова­ние.

В общем случае отчет должен содержать:

• данные о технической документации, ее полноте, качестве, вы­воды о неудачных, устаревших, ошибочных проектных решениях;

• сведения, характеризующие проектный и фактический режим эксплуатации конструкций здания (сооружений), включающие дан­ные по фактическим нагрузкам и воздействиям, по характеру внутри­производственной среды, по режиму эксплуатации;

• ведомости и схемы дефектов, деформаций и повреждений кон­струкций;

• результаты геодезических и других измерений конструкций, не- разрушающих методов контроля, других натурных исследований и испытаний;

• результаты физико-механических испытаний образцов мате­риалов, химических анализов материалов и среды;

• результаты анализа дефектов, деформаций и повреждений, а также причины их возникновения;

• поверочные расчеты конструктивных элементов и систем;

• выводы о состоянии конструкций и их пригодности к дальней­шей эксплуатации или ремонту;

• сведения, необходимые для заполнения паспорта о техническом состоянии здания (сооружения);

• краткие технические решения и рекомендации по методам ре­монта или замены дефектных конструкций.